El Juzgado de Letras y Garantía de Quintero, en causa Rol V-67-2025, rechazó el reclamo interpuesto por don Jaime Antonio Pinto Benussi en contra del Conservador de Bienes Raíces de Quintero, quien se negó a inscribir una escritura de compraventa debido a que el vendedor figuraba inscrito en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos (Ley N° 21.389).
Datos de la Sentencia
| Rol | V-67-2025 |
| Caratulado | PINTO/ |
| Tribunal | Juzgado de Letras y Garantía de Quintero |
| Juez | Francisco Ignacio Cabezas Vergara |
| Materia | Bienes Raíces – Reclamo Negativa del Conservador |
| Fecha | 10 de junio de 2026 |
| Decisión | Rechaza reclamo, sin costas |
¿Cuál es el conflicto?
El señor Pinto compró un inmueble en Quintero mediante escritura pública de compraventa otorgada el 13 de marzo de 2017. En esa fecha, el precio fue pagado íntegramente. Sin embargo, al intentar inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces en septiembre de 2025 —ocho años después—, el Conservador se negó a hacerlo.
¿La razón? El vendedor, don Pablo Pinto Barragán, figuraba como deudor de pensiones de alimentos en el Registro Nacional de Deudores, respecto de tres alimentarios en dos tribunales distintos.
El argumento del comprador
El reclamante sostuvo que:
- El precio se pagó íntegramente en 2017.
- La deuda de alimentos es del vendedor, no del comprador.
- La Ley N° 21.389 fue promulgada en noviembre de 2021, 4 años después de la compraventa.
- El plazo de 3 años para rescindir actos según esa ley estaba ampliamente vencido.
La respuesta del Conservador
El Conservador explicó que:
- La escritura ingresó originalmente en 2017 pero tuvo reparos (embargos sobre la propiedad).
- No se reingresó sino hasta septiembre de 2025, tras levantarse varias prohibiciones.
- Al reingresar, la Ley N° 21.389 ya estaba vigente y debía consultar el Registro de Deudores.
- El artículo 31 de la Ley N° 14.908 le impedía inscribir si alguna de las partes era deudora alimenticia.
Lo que resolvió el tribunal
El Juez Cabezas Vergara realizó una distinción clave:
«Lo que se pretende impedir por el legislador no es la celebración del contrato, sino la tradición del bien raíz, que se produce mediante la inscripción conforme al artículo 686 del Código Civil.»
Es decir: el contrato de compraventa de 2017 es perfectamente válido. Lo que no puede realizarse es la tradición (inscripción del dominio) mientras el vendedor figure como deudor alimenticio, porque el artículo 31 de la Ley N° 14.908 establece un requisito de admisibilidad que opera al momento de la inscripción, no al de la celebración del contrato.
Punto clave: temporalidad de la norma
El tribunal fue enfático en que, si bien la primera anotación en el repertorio del Conservador fue en 2017, esa anotación caducó a los dos meses (artículo 15 del Reglamento Conservatorio). El reingreso de 2025 abrió un nuevo procedimiento registral, ya bajo la vigencia de la Ley N° 21.389.
Por tanto, el Conservador actuó correctamente al negar la inscripción, y el reclamo fue rechazado, aunque sin condena en costas por haber tenido el reclamante motivo plausible para litigar.
Lecciones prácticas
- No deje una inscripción pendiente: El repertorio del Conservador caduca en 2 meses. Si hay reparos, hay que gestionarlos a tiempo.
- Revise el Registro de Deudores: Desde noviembre de 2021, los Conservadores deben consultar obligatoriamente si comprador o vendedor figura como deudor de alimentos.
- Compraventa vs. Tradición: Son dos momentos distintos. El contrato puede ser válido, pero la inscripción puede estar bloqueada por normativa posterior.
- No confíe en escrituras antiguas: Si compró hace años y recién ahora intenta inscribir, pueden aplicarse leyes que no existían al momento de la compra.
Si enfrenta una situación similar, consulte con un abogado especializado en derecho registral y bienes raíces.
Fuente: Poder Judicial – Juris
Unificado | Rol V-67-2025, Juzgado de Letras y Garantía de Quintero
