Lunes, 1 de junio de 2026 — El Poder Judicial de Chile publicó una nueva sentencia en materia de bienes raíces y reclamo por negativa del Conservador de Bienes Raíces. En Defensa En Un Clic analizamos los detalles de este fallo dictado por el Juzgado de Letras y Garantía de Maullín, que rechazó la solicitud de un comunero que pretendía subdividir un inmueble de propiedad común invocando el mandato tácito y recíproco del artículo 2304 del Código Civil.
Datos del fallo
| ROL Interno | V-6-2026 |
| Caratulado | SCHROER/ |
| Fecha de la sentencia | 26 de mayo de 2026 |
| Tribunal | Juzgado de Letras y Garantía de Maullín |
| Materia | BIENES RAÍCES, RECLAMO NEGATIVA DEL CONSERVADOR |
| Juez | David Alexis Negrete Sepúlveda |
| Tipo | Primera Instancia – Sentencia definitiva |
| Código | TRPTCXSXXQM |
Análisis de la sentencia
Esta sentencia aborda un tema de gran relevancia práctica en el derecho civil chileno: ¿puede un comunero, por sí solo, solicitar la subdivisión de un inmueble que pertenece a una comunidad? El caso enfrentó al solicitante, don Ariel Custodio Schöer Alvarado, quien actuando como comunero pretendía archivar un plano de subdivisión ante el Conservador de Bienes Raíces de Maullín, representado por doña Pamela Quinteros López.
Antecedentes del caso
Con fecha 27 de febrero de 2026, don Marcelo Alejandro Maldonado Hernández, abogado, en representación de don Ariel Custodio Schöer Alvarado, empresario, interpuso un reclamo por la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Maullín a inscribir un plano de subdivisión respecto de un inmueble inscrito a Fojas 121 Número 116 del Registro de Propiedad del año 2009 y Fojas 292 Número 282 del año 2018.
La Conservadora fundamentó su negativa en que «el requirente es sólo dueño de derechos del inmueble, no siendo por tanto el dueño exclusivo del mismo, por lo que no puede por sí solo subdividir éste».
Argumentos del solicitante
El reclamante sostuvo que el Conservador omitió considerar que su mandante actuó mediante el mandato tácito y recíproco previsto en los artículos 2081 y 2304 del Código Civil, institución por la cual se presume que los comuneros se han otorgado mutuamente el poder para administrar bienes comunes, permitiendo a cualquiera de ellos realizar actos de administración.
Argumentó que la subdivisión constituye un acto de administración y no de disposición, pues cada lote que surja de esa subdivisión origina un nuevo rol de avalúo que sería asumido íntegramente por el comunero que efectivamente haga uso del nuevo lote. En subsidio, sostuvo que la falta de comparecencia de los otros comuneros constituiría, a lo sumo, un vicio de nulidad relativa que solo pueden alegar los propios comuneros interesados.
Citó jurisprudencia de la Excelentísima Corte Suprema (Rol 20.653-2024), que estableció que la facultad del Conservador para negar la inscripción es de carácter estrictamente excepcional y solo procede cuando el defecto es visible y ostensible en el propio instrumento, configurando un vicio de nulidad absoluta.
Decisión del tribunal
El Juzgado de Letras y Garantía de Maullín rechazó la reclamación interpuesta, acogiendo la postura del Conservador. El tribunal consideró que la subdivisión de un terreno común constituye un acto de disposición, no de mera conservación o administración.
Los fundamentos clave de la decisión fueron:
- La comunidad se rige por el principio de unanimidad; cada comunero es titular de una cuota abstracta e ideal sobre la universalidad del bien.
- Ningún comunero puede tener dominio sobre una parte específica del inmueble mientras no se verifique la partición y adjudicación correspondiente.
- La subdivisión implica una modificación jurídica y material de la propiedad, afectando la expectativa de los demás comuneros de obtener la porción que realmente les interesa.
- El mandato tácito y recíproco del artículo 2304 del Código Civil opera solo respecto de actos de administración y conservación, pero no autoriza actos de disposición.
- Al tratarse de un acto legalmente inadmisible, la negativa del Conservador se encuentra plenamente justificada.
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